出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限
- 作者： 小象 发布时间：2024-01-14 10:14:55
- 摘要
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未通知承租人优先购买的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人未通知承租人优先购买的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
依据《民法典》第726条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
房屋承租人的优先购买权，是指房屋租赁合同履行期间，出租人出卖被承租人租赁的房屋，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买租赁房屋的权利。合理期限，是指多少天？《民法典》没有明确规定，根据《民法典》第七百二十六条第二款“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”的规定，出租人在出卖前通知承租人的合理期限，至少，应比十五天多几天。但出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，根据《民法典》第七百二十七条规定，合理期限，是指拍卖五日前。
融资租赁合同与租赁合同的主要不同点在于：（1）出租人系根据承租人对出卖人、租赁物的选择购买租赁物，而租赁合同的出租人对出租物的确定不必然依赖于承租人的意愿。(2)承租人以支付租金的方式，取得对租赁物的占有和使用，或者说租金是承租人对出租人购买租赁物所付价款的分期负担，租金的价值不仅包括了租赁物的购买价格，还包括了购买价款的利息以及岀租人的合理利润。(3)租赁期满后，承租人和出租人可以根据融资租赁合同的约定，对租赁物的归属作出不同安排，例如，由出租人收回租赁物、所有权自动转移，以及承租人以支付象征性价款留购等。而租赁合同履行期满，租赁物仍属于出租人所有。
另一种情况是，如果出租人的近亲属想要购买租赁房屋，如父母把房屋出售给自己的子女，那么承租人也不能主张优先购买权。
是指出租人依据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后出租给承租人使用，承租人支付租金，并且，实质上出租人将与租赁物所有权有关的全部风险和报酬转移给承租人，但是，租赁物的所有权最终可能从出租人转移给承租人，也可能不转移给承租人的一种租赁。
根据《司法解释》第二十二条之规定，如果出租人所出租的房屋已经设立抵押权，出租人与抵押权人协议折价、变买租赁房屋偿还债务应当在合理期间通知承租人，承租人享有以同等条件购买房屋的优先权。如果出租人未在合理期间通知承租人，使承租人丧失优先购买权的请求权的，承租人有权向出租人提起赔偿之诉，主张其合理利益的损失赔偿。
根据《司法解释》第二十三条之规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。因此，如果出租人未尽此义务导致承租人丧失优先购买权，出租人应向承租人承担赔偿责任。承租人向出租人主张的合理利益的损失，法院将予支持。
若出租人出卖已出租房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人有权要求出租人承担赔偿责任，但无权否定出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力。
而在现实生活中，往往会有出租人违反法律规定，侵害承租人的合法权益。最常见的就是出租人没有通知承租人，就擅自和第三人签订了买卖合同的情况。此时，如果出租人和第三人之间不存在恶意串通等情况，其订立的房屋买卖合同就是有效的，想要优先购买房屋的承租人难以主张其合同无效。但是承租人可以根据《民法典》第七百二十八条的规定，主张出租人承担赔偿责任，一般可以要求出租人承担租赁期间届满后另行购买或租赁房屋而支出的不必要的交易成本，如搬家费、误工费及房屋差价等损失。
