集体经营性建设用地出让、出租的价款如何确定?
- 作者： 小象 发布时间：2024-01-14 08:27:27
- 摘要
依据《节约集约利用土地规定》，市、县自然资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合自然资源部规定的行业目录。分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。具体办法由自然资源部另行规定。
依据《节约集约利用土地规定》，市、县自然资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合自然资源部规定的行业目录。分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。具体办法由自然资源部另行规定。
集体经营性建设用地使用权出让、出租合同签订后，集体经营性建设用地使用者应当按照出让、出租合同的约定，向集体经营性建设用地的所有者支付出让、出租价款。集体经营性建设用地出让、出租的价款如何确定呢？本条并没有明确规定，这是集体经营性建设用地入市制度的关键也是下一步迫切需要明确和规范的重大问题。让我们先来看看国有建设用地使用权出让价款是如何确定的。
以划拨方式取得的建设用地使用权出租应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理范围。改革征缴方式，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。
9号文明确农村集体经营性建设用地使用权以出让（出租）方式为主，参照同类用途的国有建设用地设定出让年限，以出让等方式依法取得的使用权可以转让、出租及抵押，可申请办理不动产转移、抵押登记。
1．规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。土地使用权出租后，出让合同和土地登记文件中约定的权利、义务仍由土地使用权人承担。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租，皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或租赁合同约定。划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”根据该规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租。
集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。
2．规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理范围。改革征缴方式，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理。各级财政、税务、资源规划、住房保障、城建等相关部门协同配合，建立联合征缴机制，共享收益征缴相关信息，联动制约，健全巡查发现、举报和查处机制。
5、受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。
3、集体土地使用权的限制：《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。这里已经明确规定，集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这一条的规定主要是为了保护耕地，发展农业。
1．规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。土地使用权出租后，出让合同和土地登记文件中约定的权利、义务仍由土地使用权人承担。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。（责任单位：市资源规划局、市财政局、市税务局、市住房保障局，各开发区管委会、区县〔市〕政府）
