农村房屋的买卖必须要求原始建设手续完备,原始权属登记齐全
- 作者： 小象 发布时间：2024-01-14 04:36:45
- 摘要
对城市房屋，国家有《城市房地产管理法》进行规范，城市房屋的土地使用证、房产证也相对完善，城市房屋的转让要进行过户登记。在我国农村宅基地上的房屋，有的地方有产权证，有的只有建房证，有的仅有宅基地使用证。农宅的买卖，过户登记比较混乱。
对城市房屋，国家有《城市房地产管理法》进行规范，城市房屋的土地使用证、房产证也相对完善，城市房屋的转让要进行过户登记。在我国农村宅基地上的房屋，有的地方有产权证，有的只有建房证，有的仅有宅基地使用证。农宅的买卖，过户登记比较混乱。
对城市周边农村房屋的买卖必须要求原始建设手续完备，原始权属登记齐全。在此基础上，对农村村民集成房屋可以不变更土地的性质，因为都是农村村民。按《村民自治法》、《物权法》、《土地管理法》的规定，农村村民有权获得宅基地的使用权。农村房屋在转让中，若是将农村村民的房屋转让给集体组织之外的人，应该按照规定缴纳土地出让金，并按标准缴纳国家的税费。这样可以杜绝目前农村房屋私搭乱建的无序状态，又可以避免国家税收的流失。
另外，由于历史原因，也不是所有的宅基地交易都是违法的，直到一九九八年八月二十九日《土地管理法》第四次修改以后，才明确规定，宅基地交易和登记是不能进行的。即，以“1998-8”为分界线，在这一时间点以前的“宅基地”（含“外”）销售都得到了法律的保护和承认。但是，在这个时间点以后，村民之间的土地买卖是可以进行的，但是在村民之间的土地买卖却是不可以进行的。
宅基地既是一种村集体的共同财产，又是一种村集体内部成员的专属财产。对此，我国《土地管理法》明确了“不得侵占、不得买卖、不得以其他方式进行违法出让”的原则。与此同时，《民法典》又一次强调，对于农村土地流转等问题，必须按照新的《土地管理法》进行处理。也就是说，只有村民才有资格购买宅基地，如果是村民自己购买的，那合同就作废了。
法律作为文字化的社会规范，受制定时的社会环境和文字表达的局限，对客观事物的预测和调整不能面面俱到，因此出现法律空白也无可厚非的。就有关房屋管理的全国性法律来看，目前我国存在的法律法规及规章主要有：《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋租赁条例》、《城市房屋登记管理办法》；关于土地的全国性法律有《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《关于确定土地所有权和使用权若干问题的规定》等。法律有一个共同的特点，那就是在房屋所有权及相关权利上，只对城镇房屋（主要是国有土地、集体土地）作了详细规定，都很少涉及农村集体土地上房屋的买卖主体、农村房屋所有权转移方式。
一、甲方将位于**村*组******荒地承包给乙方经营，其土地所有权归甲方，乙方只有经营管理权。若该土地纳入退耕还林后，承包受益权*年内退耕还林***策由乙方享受粮款补助，甲方不得随意将本合同进行买卖或转包他人。
一、甲方将位于XX村X组XXX荒地承包给乙方经营，其土地所有权归甲方，乙方只有经营管理权。若该土地纳入退耕还林后，承包受益权X年内退耕还林***策由乙方享受粮款补助，甲方不得随意将本合同进行买卖或转包他人。
一、甲方将位于xx村x组xxxxxx荒地承包给乙方经营，其土地所有权归甲方，乙方只有经营管理权。若该土地纳入退耕还林后，承包受益权x年内退耕还林政策由乙方享受粮款补助，甲方不得随意将本合同进行买卖或转包他人。
此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》的规定，商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场'>市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。
一个是农民在购买了本村集体内部的宅基地后，必须尽快到土地管理部门进行使用权变更，避免在拆迁时，自己的拆迁款被分割。二是土地使用权与地面上的房子是一回事，如果地面上没有房子或者房子已经坍塌，那么这种空置的土地就不能再进行买卖。
